Le statut LMNP en 2025 : ce qui change et ce qu’il faut savoir

1. Le statut LMNP : définitions et conditions

Le Loueur en Meublé Non Professionnel (LMNP) reste en 2025 l’un des statuts fiscaux les plus prisés pour l’investissement locatif.
Il permet à un particulier de louer un bien meublé sans être considéré comme un professionnel, tout en profitant d’une fiscalité avantageuse.

Ce statut s’applique si vos recettes locatives meublées ne dépassent pas 23 000 € par an, ou si elles restent inférieures à 50 % de vos revenus totaux.
Au-delà, vous basculez vers le statut LMP (Loueur en Meublé Professionnel).

2. Les avantages du LMNP en 2025

En 2025, le LMNP conserve ses principaux atouts :

• Amortissement du bien et du mobilier, permettant de réduire l’imposition sur les loyers.

• Déduction des charges réelles : intérêts d’emprunt, travaux, frais de gestion, taxe foncière, etc.

• Souplesse de gestion : pas de structure complexe, ni obligations professionnelles.

• Fiscalité allégée grâce au régime réel, permettant de neutraliser l’imposition sur plusieurs années.

C’est un dispositif particulièrement intéressant pour ceux qui veulent se constituer un patrimoine rentable avec un effort fiscal minimal.

3. Choisir entre micro-BIC et régime réel

Le régime micro-BIC

Ce régime s’applique automatiquement si vos recettes locatives sont inférieures à 77 700 € par an.
Vous bénéficiez alors d’un abattement forfaitaire de 50 %, sans possibilité de déduire les charges réelles.
C’est simple, mais souvent moins optimisé que le régime réel.

Le régime réel simplifié

C’est le choix privilégié par la majorité des investisseurs accompagnés par Stoodio.
Il permet de déduire l’ensemble des charges réelles et surtout d’amortir le bien et le mobilier.
Cet amortissement est non déductible en cas de déficit, mais il permet de réduire drastiquement la base imposable sur les loyers pendant des années.

4. Réforme LMNP 2025 vs 2024 : les nouveautés clés

L’année 2025 apporte plusieurs ajustements majeurs par rapport à 2024, sans remettre en cause les fondements du régime :

• Encadrement énergétique renforcé : les logements classés F ou G au DPE seront de plus en plus exclus du marché locatif, obligeant les bailleurs à réaliser des travaux de rénovation.

• Dématérialisation intégrale des démarches LMNP : en 2025, les déclarations (formulaire P0i, liasse fiscale, BIC) se font exclusivement en ligne.

• Renforcement des contrôles fiscaux : l’administration veille désormais de près à la cohérence entre amortissements, durée de détention et valeur résiduelle du bien.

• Clarification du traitement des amortissements lors de la revente (voir ci-dessous).

Ces évolutions visent à sécuriser le dispositif, tout en limitant les abus constatés dans les années précédentes.

5. Réintégration des amortissements à la revente : la réforme 2025

C’est la grande nouveauté qui distingue 2025 de 2024.
Jusqu’à présent, les amortissements pratiqués en LMNP n’étaient pas réintégrés dans le calcul de la plus-value à la revente.
Concrètement, cela permettait à l’investisseur de réduire son imposition pendant la détention du bien, tout en profitant d’un calcul de plus-value identique à celui des particuliers (sans tenir compte des amortissements déduits).

Depuis la réforme de 2025, cette règle est partiellement revue :

• Pour les biens acquis après le 1er janvier 2025, une réintégration partielle des amortissements est désormais prévue lors du calcul de la plus-value, sous certaines conditions.

• L’objectif de cette mesure est d’éviter les situations d’optimisation totale où le contribuable échappait à l’impôt à la fois pendant la détention et à la sortie.

• Pour les biens acquis avant 2025, le régime antérieur reste applicable : aucune réintégration des amortissements n’est exigée à la revente.

Ainsi, les investisseurs déjà en LMNP avant 2025 conservent leur avantage historique, tandis que les nouveaux entrants devront adapter leur stratégie patrimoniale et tenir une comptabilité plus rigoureuse.

Les experts Stoodio peuvent vous accompagner pour simuler votre fiscalité et anticiper l’impact de cette réforme selon votre date d’acquisition.

6. Obtenir le statut LMNP et vos obligations

L’obtention du statut est simple :
il suffit de déclarer votre activité sur le site des impôts via le formulaire P0i.
Un numéro SIRET vous sera attribué pour la location meublée.
Vous devrez ensuite déclarer vos revenus en BIC chaque année et tenir une comptabilité adaptée si vous optez pour le régime réel.

Un expert-comptable LMNP peut se charger de tout : comptabilité, amortissements, et liasse fiscale annuelle.

7. Crédit immobilier et effet de levier

Le LMNP s’accorde parfaitement avec le financement bancaire.
Les intérêts d’emprunt sont déductibles, et l’effet de levier permet d’investir avec un apport limité tout en maximisant la rentabilité nette.

En 2025, même si les taux restent élevés, les banques continuent de financer les bons projets LMNP, notamment ceux bien situés et conformes aux normes énergétiques.
Un courtier partenaire de Stoodio peut vous aider à structurer votre dossier pour obtenir le meilleur taux et les bonnes assurances.

8. Revente et fiscalité en LMNP

En dehors de la réforme sur la réintégration partielle des amortissements, le régime des plus-values LMNP reste celui des particuliers :

• Abattement pour durée de détention à partir de la 6ᵉ année,

• Exonération totale de l’impôt sur le revenu après 22 ans,

• Et exonération des prélèvements sociaux après 30 ans.

Cela reste donc un cadre très favorable, surtout pour les investisseurs à long terme.

9. LMNP, expatriés et investissement locatif à Paris

Le LMNP séduit de plus en plus les expatriés français.
Il leur permet d’investir en France, de percevoir un revenu locatif stable, et de profiter d’un cadre fiscal simple, sans avoir à créer une société.
C’est aussi une façon de garder un ancrage patrimonial en France, avec un bien géré à distance.

À Paris, malgré un marché exigeant, le LMNP reste une valeur refuge.
Les petites surfaces meublées (studios, T1 bis, T2) offrent une forte demande locative, notamment auprès des étudiants et jeunes actifs.
Grâce à l’accompagnement clé en main de Stoodio, les expatriés peuvent investir, rénover et louer à distance, tout en bénéficiant d’une optimisation fiscale sur mesure.

En conclusion

Le statut LMNP 2025 reste un outil puissant de création de patrimoine et d’optimisation fiscale, même si la réforme introduit plus de rigueur sur la gestion des amortissements.
Pour les investisseurs déjà en place, rien ne change.
Pour les nouveaux, il faudra simplement anticiper la fiscalité à la sortie et bien s’entourer.

Que vous soyez expatrié ou résident, Stoodio vous accompagne de A à Z : recherche, rénovation, financement, gestion locative et fiscalité.
En 2025, le LMNP reste une valeur sûre pour un investissement immobilier rentable et durable.